「揭秘爆料」护文脉通商脉 “大豫园”建设点睛上海城市更新

  经过一个多月的公开遴选,备受瞩目的上海外滩“宝藏”地块——黄浦区福佑地块,近日花落豫园股份与蚂蚁集团组成的联合体。

  从地图上看,福佑地块向西贯通豫园商城,向东连接百年外滩。如同围棋中的“接”,一子落下、气通盘活。一手打造上海文化地标豫园商城的豫园股份接手开发后,“大豫园”片区整体建设将正式拉开帷幕。

  地处上海老城厢的福佑地块上,坐落着大量的历史保护保留建筑。在开发中既要做好最基本的整体风貌保护,还要让这些历史建筑适应新业态、新功能,焕发新生机。这是一道不折不扣的高难度题目,做好了将成为上海城市更新的“点睛之笔”。

  历史建筑面积占比过半“在保护中开发”

  作为著名的江南古典园林,豫园有着超过460多年历史。紧邻豫园的福佑地块上,历史建筑随处可见:位于梧桐路137号的世春堂原是明代四川布政使潘允端潘氏家族住宅的一部分,曾一度被改为天主堂、敬业书院等;位于人民路1号的童涵春堂、中华路5号的仁记珠宝银楼等,均为1920年代建筑,为典型的西式建筑风格……

  公开信息显示,福佑地块地上总建筑面积不超过17.85万平方米,而出让范围内各类保护保留历史建筑总建筑面积约9.86万平方米。这意味着福佑地块的地上开发中,需要保护保留的历史建筑面积占比过半。

  “很多项目是在开发中保护,而这个项目可以说是在保护中开发。开发难度可想而知,而建设意义也显而易见。”有人评价。

  “对历史建筑和历史风貌的保护,我们始终存有敬畏之心。普通项目开发,一般两到三年,这个项目的周期预计拉长到四到五年。”豫园股份总裁倪强透露,在对地块进行建设规划时,豫园股份对整个片区中的一砖一瓦、一梁一柱都进行了详细考察分析。未来,“大豫园”片区将设立首席文化官,在保护和修缮的同时,充分挖掘区域历史文化内涵。

  上海交通大学设计学院教授王林认为,除历史建筑要做好保护保留工作外,老城厢独特的、无序的、小尺度规模的肌理特征和丰富多样的建筑空间组合关系,也需要进行精心的“肌理保护”。

  倪强介绍,活化利用、以用促保,将是福佑地块保护开发的基本思路。比如,根据规划,明清建筑世春堂将变身为多功能的艺术文化空间,举办品牌活动、艺术沙龙等。“要通过一系列措施,让老建筑、老街区‘活’起来、‘潮’起来,重塑上海老城厢的神韵魅力。”

  从10万平方米到100万平方米“大豫园”掀开面纱

  一条人民路、一条中华路,围起了圆形的上海老城厢。过去20多年,老城厢内的豫园商城从1.8万平方米扩增到10万平方米,逐步成为全国知名的文化商业地标。

  随着上海城市的进一步发展,大批新产业、新业态涌现,消费者的需求也日益迭代升级。10万平方米的豫园商城,已不足以装下新时代的消费需求和蓬勃商机。

  基于此,有关方面提出了“大豫园”片区的构想。根据规划,当福佑项目这块重要“拼图”纳入整体开发之后,将与现有的豫园商城、外滩金融中心,以及即将启动建设的豫园二期项目等,共同组成一个总建面超过100万平方米的超级文化商业综合体,涵盖文化、商业、办公、休闲、居住等诸多功能。

  联合体的另一成员蚂蚁集团,自2014年以来陆续在黄浦区设立财富业务、金融科技等业务,项目建成后将获取共计地上约6万平方米的自持办公物业,预计可容纳数千名员工,为区域经济发展注入新动能。

  除了商业经络的打通,“大豫园”片区开发还将有效改善上海老城厢的交通和居住环境。

  旧改之前,福佑地块上密布建于二十世纪三四十年代的砖木混合房屋。老城厢地区在长期发展中所形成的建筑密度高、道路曲折狭窄等特征,引发了停车难、公共交通布局有限等诸多问题。

  “大豫园”片区整体规划中,地下空间的充分开发和科学利用,将成为解决交通“痼疾”的一剂良药。以福佑路项目为例,其地下空间分为三层开发,预计可提供停车位2000余个。

  “大豫园成型后100万平方米的体量、完善的公共设施,将成为上海最大的商业集群之一。” 倪强说,项目开发时将进行成片保护和整体规划开发,尽力做到跨时空建筑风格的融合以及片区整体审美“步调”的和谐。

  “东方生活美学”打底为国际时尚之都添色

  如何做好这个在上海甚至全国排得上号的超大商业集群?除了体量扩容,近年来逐渐升温的“东方生活美学”,有望为“大豫园”注入新的内涵。

  豫园股份董事长黄震表示,涵盖豫园一期、二期、福佑地块和外滩金融中心的“大豫园”片区,为“东方生活美学”提供了“写实”空间。

  从规划图看,整个片区造型宛如一个“城市T台”,散发三重气质:豫园一期主打传统江南风情,豫园二期主打中国原创首发概念,福佑地块和外滩金融中心主打全球艺文荟萃,将持续开展具有国际影响力的大型文化艺术活动。

  第一太平戴维斯的报告认为,作为经济中心城市,上海具备天然的时尚基因。这里不仅拥有东方文化的底蕴和庞大的消费市场,也具备丰富的原材料供应保障和线上线下结合的数字化基础。近年来,越来越多的国际级设计师、品牌和活动聚集上海,不断强化上海国际时尚之都和国际消费中心城市的地位。

  瞄准全球时尚文化秀场建设,一系列标志性活动相继在“大豫园”落地。2021年11月,第十届上海高级定制周在外滩金融中心举行,逾百个国内外品牌通过线下线上方式参与,近30个品牌参加新品发布、沉浸式展示等现场活动……

  豫园股份控股股东复星国际联席首席执行官徐晓亮认为,700余年的上海老城厢发展史和460余年的豫园文化传承史,以及100多年的海派商业文明史在“大豫园”交织荟萃。“在保护传承海派文化基因的基础上,我们要努力把大豫园片区打造成为链接传统与现代、民俗与潮流、民族与世界的典范。”

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